Обоснование для снижения арендной платы

Содержание
  1. Как снизить аренду в три раза
  2. Как Ирина арендовала помещение в ТЦ
  3. Как торговалась по аренде
  4. Как вышла в плюс
  5. Бонус: те самые письма
  6. Порядок снижения арендной платы
  7. Основания для снижения аренды
  8. Как составить заявление на снижение аренды?
  9. Как добиться уменьшения арендной платы по закону?
  10. Порядок заключения дополнительного соглашения о снижении аренды
  11. Отказ в уменьшении арендных платежей
  12. Уменьшение арендных платежей в судебном порядке
  13. Последствия уменьшения арендной платы
  14. Пишем письмо арендодателю о снижении арендной платы
  15. 1. Пишем наименование и адрес арендодателя (адресата)
  16. 2. Делаем указание на наличие арендных отношений (со ссылкойна договор аренды) и арендованное имущество, а также размер арендной платы
  17. 3. Ссылаемся на невозможность использования имущества,
  18. 4. Делаем ссылку на Федеральный закон № 98-ФЗ, ну и наразъяснения Верховного Суда:
  19. 5. Делаем вывод и излагаем, собственно, наше требование
  20. Уменьшение арендной платы
  21. Основания для уменьшения арендной платы
  22. Когда суд не признает право арендатора на снижение арендной платы
  23. Скидка по арендной плате из-за коронавируса: оформление, расторжение договора без штрафа — Эльба
  24. Письмо арендодателю в связи с наступлением обстоятельств непреодолимой силы (коронавирусом)
  25.    Освобождение должника от ответственности за нарушение принятых обязательств возможно в ракурсе ст. 401 ГК, при соблюдении следующих условий:
  26. ОБРАЗЕЦ ПИСЬМА 
  27. в связи с наступлением обстоятельств непреодолимой силы  (коронавирусом)
  28. Алгоритм написания письма арендодателю о снижении платы за помещение в связи с Covid-19 — Право на vc.ru
  29. В каких обстоятельствах нужно писать письма арендодателю
  30. 1. Обозначьте ваши правоотношения
  31. 2. Пропишите обязанности сторон договора аренды
  32. 3. Укажите, что позволяет арендатору требовать уменьшение арендной платы
  33. 4. Укажите, какие обстоятельства мешают вам использовать арендуемое помещение
  34. 5. Самое главное: опишите деятельность вашей организации через призму запретов
  35. 7. Первый вывод о том, что ваша организация и ее сотрудники в полном составе не имеют право покидать места своего проживания или пребывания
  36. 8. Второй вывод о том, что все вышеуказанное означает наличие у вас права требовать уменьшения арендной платы
  37. 9. Факультативно можете описать сложную финансовую ситуацию
  38. 11. Сообщите, что вы очень надеетесь на понимание его как партнера
  39. 12. Прикрепите к письму проект дополнительного соглашения о временном уменьшении арендной платы за пользование помещением

Как снизить аренду в три раза

Обоснование для снижения арендной платы

Когда мы в редакции узнали эту историю, дали задание автору статьи: иди и проверь, правда ли можно с помощью писем и переговоров сбить ставку аренды. У автора есть свой бизнес, так что было на чём экспериментировать.

И вот результат: автору не удалось снизить свою ставку в три раза, зато получилось заморозить её на три месяца. По условиям договора ставка должна была повышаться с каждым месяцем на 20%. Но после переговоров удалось её заморозить — это сэкономит бизнесу 72 000 ₽. Так что опыт Ирины сработал.

Попробуйте тоже поторговаться со своим арендодателем — возможно, у вас получится ещё лучше, чем у автора статьи. А советы Ирины вам в этом помогут.

Как Ирина арендовала помещение в ТЦ

В 2016 году я работала в офисе, а ещё у меня были две кофейные точки. Они работали в плюс, но небольшой — так, на карманные расходы. А у меня есть дочка — аллергик.

Она пошла в сильно платный сад и стала болеть, а там нет никакого перерасчёта на время болезни — всё очень дорого. А я сижу на работе, у меня с начальницей конфликты. Я не могу сказать: «У меня заболел ребёнок, я пошла домой».

Это не обычная работа — я не могла выйти из офиса.

И я стала думать, как сделать так, чтобы дочка меньше болела. Я приехала в Коломну — у нас там бабушки-дедушки живут. Там открыли соляную пещеру, и мне подруга говорит: «Пойдём сходим, сводим детей». Там им было очень прикольно: они копали соль как в большущей песочнице! И я подумала: почему бы не сделать такой бизнес? Это полезно для детей, позитивно, и как-то мне это очень понравилось.

Соляная пещера — это искусственно созданная комната с солью. Две тонны соли: по одной на стенах и на полу. Микроклимат пещеры создаёт галогенератор — это такой огромный аппарат, который крутит и выбрасывает в воздух мелкодисперсную соль. Так получается насыщенный солёный воздух. Смысл пещеры в антибактериальном свойстве соли — она убивает всё

Я сказала мужу: «Я буду открывать пещеру в торговом центре, ты со мной?». Он сказал: «Ну ладно». Они не просили ни презентацию, ничего — им нужно было набирать арендаторов.

В нашем торговом центре вообще очень грамотный и понимающий менеджмент — в других такого не встречала! Обычно торговый центр отдаёт помещения маленьким компаниям, а те — частникам в субаренду. Так вот эти маленькие компании жутко вредные.

Если же арендой занимается команда самого ТЦ, они более лояльные.

Как торговалась по аренде

Торговый центр запросил аренду 170 000 ₽ за 37 м², я согласилась: почему нет? Я посчитала, справится ли пещера с такой арендой, и мне показалось, что справится. Почему-то думала, что все туда просто адской толпой побегут лечиться и веселиться. Я подписала договор, и мы начали ремонт. Придумала имя, фирстиль — всё это было красиво и долго. Получилось замечательно — мне всё понравилось.

Потом я встретилась с другом, специалистом по аренде. Он мне сразу сказал: «170 000 ₽? Ты в своём уме вообще?». Он когда-то работал в компании, которая берёт помещения в аренду у ТЦ и сдаёт в субаренду — знает расценки и всю специфику. Друг предложил помочь снизить ставку аренды.

Поначалу он раскритиковал саму идею заниматься пещерой. Я, конечно, встала на дыбы, сказала, что это просто супер и не надо меня отговаривать. И там уже идёт ремонт, трудятся рабочие! Мы сидим в торговом центре, и я говорю: «Вот пойдём, я покажу, там уже всё строят, я не могу это остановить!» Он сказал: «Давай тогда договариваться о снижении аренды».

Друг помог составить письмо: на мой взгляд, оно было слишком жёстким. Там мы просили снизить ставку со 170 000 ₽ до 50 000 ₽. Я говорю: «Нет, я не стану это подписывать! Я буду выглядеть как умалишённая — сначала договорилась на 170 000 ₽, а потом передумала и требую 50 000 ₽». А он говорит: «Нормально, это предмет для торга. Отправляй прям без исправлений».

Подсмотрели в чате предпринимателей

Письмо очень вежливое, но жёсткое.

Там сказано: мы бесконечно верим в площадку, но мы посмотрели на прогресс и понимаем, что он слишком медленный, чтобы исполнились ваши обещания по трафику, по наполняемости.

Мы вынуждены остановить ремонт — будем сушить вёсла и уходить. Вывели рабочих, закрыли ремонт и вышли на переговоры. Они длились три месяца. В результате нам согласовали ставку 80 000 ₽.

Тот человек меня научил, что нужно закладывать максимально низкую цену — пусть она будет идиотской. Всегда ставь вполовину меньше, как бы тебе ни было стыдно.

Я раньше думала: «Вот столько я могу платить, столько и попрошу». Но никто не даст столько, сколько просишь: всегда дадут условия хуже, и тогда они тебя уже не устроят.

Поэтому нужно оставлять запас для торга. В общем, это был хороший урок.

Подсмотрели в чате предпринимателей

Как вышла в плюс

Мы открылись 1 декабря 2016 года. Декабрь вообще не обрадовал выручками, а в январе уже нормально стало. Что такое нормально для пещеры? Оборот 350 000 ₽ при операционке 180 000 ₽ даёт тебе очень хорошую чистую прибыль: 170 000₽. Операционка — это:

  • 80 000 ₽ аренда,
  • 60 000 ₽ сотрудник на ресепшене,
  • 30 000 ₽ уборка помещения и мелкий ремонт,
  • 10 000 ₽ расходники.

Это в высокий сезон. А на лето нам удалось договориться о ещё более низкой ставке аренды — 15% от оборота, 50 000₽.

Ирина сама придумала дизайн интерьера со всеми фишками. Например, сделала кресла на деревянном настиле для родителей, которые хотят присматривать за детьми, не испачкав обувь

Бонус: те самые письма

12.09.2016

Уважаемые коллеги!

В первую очередь хочу сказать, что мы очень благодарны Вам за доверие и внимательное отношение. Я не раз говорила, что мы верим в будущий потенциал торгового центра и надеемся, что прилагаемые Вашей командой усилия сделают его очень успешным ТРЦ.

К сожалению, очередной раз детально просчитав экономику пещеры, мы пришли к выводу, что значительные вложения в отделку, всё ещё низкий поток посетителей и главное — высокий уровень аренды, не позволят нам сделать проект прибыльным, при любых наших усилиях.

Я понимаю, что мы подводим Вас, но вынуждена просить о том, чтобы Вы ещё раз пошли нам на встречу и пересмотрели условия договора.

С учётом всех нюансов и стоимости проекта получается, что Соляная пещера будет окупаемой в текущем помещении при аренде не более 65 000 руб в месяц, включая все платежи, кроме коммунальных.

Поймите нас правильно. Если моё предложение будет неприемлимым для Вас, мы будем просто вынуждены просить о расторжении договора.

20.09.2016

Добрый день, коллеги!

Источник: https://zhiza.evotor.ru/kak-snizit-arendu-v-tri-raza/

Порядок снижения арендной платы

Обоснование для снижения арендной платы

   Иногда у арендаторов возникает желание снизить арендную плату. Существуют ли основания для снижения стоимости аренды и как это сделать? Ответы на эти и другие вопросы Вы узнаете из данной публикации.

ВНИМАНИЕ: наш адвокат может проанализировать и Ваш договор на предмет уменьшения аренды. Звоните нам прямо сейчас!!!

Основания для снижения аренды

   Первое основание для уменьшения размера аренды на момент подготовки данного материала – это введение режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации в связи с коронавирусом (подробнее про уменьшение аренды из-за covid-19 по ссылке). При этом арендатор должен осуществлять деятельность, в отношении которой введены ограничительные меры.

Иными основаниями для снижения аренды могут быть следующие:

  • если арендатор не может использовать по независящим от него основаниям объект аренды, например из-за недостатков, за которые отвечает арендодатель
  • если арендодатель не исполняет свои обязанности по капитальному ремонту
  • если арендодатель не уведомил арендатора о правах третьих лиц на арендуемое помещение, например, наличие сервитута
  • если существенно ухудшились условия пользования арендуемым помещением, за которые арендатор не отвечает, например, отсутствие электричества

Как составить заявление на снижение аренды?

   Заявление  арендодателю о снижении арендной платы составляется в свободной форме. При подготовке такого заявления рекомендуем указать следующую информацию:

  1. наименование арендодателя, которому адресуется заявление
  2. информация об арендаторе, который обращается с заявлением
  3. информация о договоре аренды, в рамках которого арендатор просит уменьшить арендную плату
  4. в тексте заявления излагаются обстоятельства, в связи с которыми арендатор просит уменьшить размер платы, также следует указать ссылки на нормы права, которые предусматривают возможность снижения аренды при определенных обстоятельствах
  5. в просительной части заявитель должен указать свою конкретную просьбу об уменьшении размера аренды
  6. в случае приложения каких-либо документов, их следует перечислить в приложении заявления
  7. заявление должно содержать подпись заявителя, расшифровку подписи и дату составления

Как добиться уменьшения арендной платы по закону?

   Чтобы добиться от арендодателя снижения размера аренды по закону необходимо подготовить письменное мотивированное заявление о таком снижении со ссылками на нормы права, которые говорят о возможности снижения аренды.

   При наличии определенных оснований для снижения платы, необходимо предоставить копии таких доказательств арендодателю.

   Также следует указать в заявлении, что в случае не удовлетворения требований арендатора, он вынужден будет обратиться с заявлением в суд.

   Не лишним будет при обосновании своей правоты при обращении за снижением платы по аренде привести ссылки на конкретную судебную практику.

   Если же арендатор не соглашается на снижение аренды по соглашению сторон, тогда необходимо обращаться в суд.

Порядок заключения дополнительного соглашения о снижении аренды

   Дополнительное соглашение о снижении аренды заключается в том же порядке, что и был заключен сам договор аренды.

   Допсоглашение заключается непосредственно к основному договору аренды, поэтому на него в соглашении должна иметься ссылка.

   Соглашение само собой оформляется в письменном виде, подписывается обеими сторонами.

   Если договором аренды предусмотрен какой-то особый порядок обмена документами и их подписания, то можно воспользоваться соответствующим порядком, например, обмен документами по электронной почте, подписанный электронной подписью.

ПОЛЕЗНО: читайте также, как получить отсрочку по аренде по ссылке на сайте

Отказ в уменьшении арендных платежей

   Обращение к арендодателю за снижением аренды, совсем не говорит о том, что аренда будет снижена, поскольку существует множество различных нюансов в данном вопросе.

   У арендодателя в отдельных случаях есть право, а не обязанность на снижение аренды, поэтому, если в таких случаях арендодатель не захочет снижать аренду, то не факт, что его можно к этому понудить даже через суд.

   Договором может быть не предусмотрена обязанность арендодателя предоставлять какие-то ресурсы арендатору, в связи с чем, отсутствие в период аренды соответствующих ресурсов, не влечет для арендодателя уменьшение аренды.

   Отказ в снижении аренды на письменное заявление должен быть оформлен арендодателем в письменной форме с обоснованием своих доводов. Однако, не всегда можно получить такой отказ письменно, т.к. не все организации ведут какую-то письменную переписку, а предпочитают общаться по телефону.

ПОЛЕЗНО: смотрите видео, как составить исковое заявление об уменьшении аренды

Уменьшение арендных платежей в судебном порядке

   Если не получилось уменьшить размер аренды по соглашению сторон, тогда арендатор вправе обратиться за снижением аренды с иском в суд.

   До обращение в суд арендатор должен предпринять меры по уменьшении аренды по соглашению сторон, т.е. обратиться с заявлением. Кроме того, необходимо зафиксировать определенные основания, по которым должна быть снижена плата по аренде.

   В судебном порядке арендатор будет предъявлять к арендодателю те же требования, что и в заявлении о снижении, обосновывая свою позицию о наличии оснований для такого снижения.

   Арендодатель в свою очередь, скорее всего, будет возражать и предоставлять доказательства, опровергающие доводы истца.

   По результатам состязательного процесса судом будет вынесено соответствующее решение, которым требования арендатора либо будут удовлетворены, либо нет.

Последствия уменьшения арендной платы

   Для арендодателя последствия уменьшения аренды, само собой влечет уменьшение получения дохода.

   Если договор аренды был зарегистрирован, то допсоглашение к нему, которым изменяются условия договора, также должно быть зарегистрировано, что влечет расходы на регистрацию. При этом судебная практика в данном вопросе разная, и не всегда суды приходят к мнению о необходимости регистрации допсоглашения к договору аренды.

   Заключая соглашение о снижении аренды, необходимо иметь документы, которые подтверждают наличие законных оснований для такого снижения, поскольку могут возникнуть вопросы у налоговых органов в данном вопросе. Налоговая заинтересована в получении больших налогов, поэтому и может заинтересоваться, когда налог начинают уплачивать в меньшем размере.

© адвокат, управляющий партнер АБ “Кацайлиди и партнеры”

А.В. Кацайлиди

Источник: https://katsaylidi.ru/blog/porjadok-snizhenija-arendnoj-platy/

Пишем письмо арендодателю о снижении арендной платы

Обоснование для снижения арендной платы

«Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когданаступила невозможность использования имущества по изначально согласованномуназначению», — разъяснил 30 апреля Верховный Суд в обзоре применения «коронавирусного»законодательства. Если арендодатель уклоняется от уменьшения арендной платы — арендаторвправе заявить иск о понуждении арендодателя к заключению соответствующегодополнительного соглашения.

Также Верховный Суд уточнил: чтобы требовать уменьшенияарендной платы, арендатор вовсе не обязательно должен быть задействован в «пострадавших»отраслях или быть субъектом малого или среднего предпринимательства.

Право уменьшить арендную платураспространяется на всех без исключения арендаторов.

Единственное условие дляснижения платежей: пользование арендованным имуществом должно быть невозможнымв связи с введенными государством ограничениями.

После того, как мы написали публикацию о том, как снизитьразмер арендных платежей, к нам стали поступать просьбы от предпринимателейпомочь в написании такого письма. Несмотря на то, что каждый случай арендынеобходимо рассматривать индивидуально, у нас получилось разработать шаблондокумента, который, возможно, поможет вам сэкономить на арендных платежах.Итак, что должно быть в данном письме?

1. Пишем наименование и адрес арендодателя (адресата)

Например:

ООО «Торговый центр Радуга»,

г. Екатеринбург, пр. Ленина, д. 10

Генеральному директору Иванову И. И.

Часто в таких письмах пишут — от кого (указываете себя). Ноесли вы используете свой фирменный бланк — делать это не обязательно. Вашенаименование и адрес уже есть в «шапке».

2. Делаем указание на наличие арендных отношений (со ссылкойна договор аренды) и арендованное имущество, а также размер арендной платы

Например:

«В соответствии с договором аренды № 656 от 30.11.2019 нашаорганизация взяла в аренду у ООО „Торговый центр Радуга“ помещение № 35 площадью45 кв. м. на втором этаже Торгового центра „Радуга“ (г. Екатеринбург, пр.

Ленина, д. 10) сроком на 11 месяцев для ведения торговой деятельности(розничная продажа мужской и женской одежды). В соответствии с п. 3.4 Договораарендатор обязан ежемесячно вносить арендную плату в размере 35000 рублей».

Описание имущества лучше изложить так, как оно дано в текстедоговора. Например, в договоре может быть кадастровый (условный) номер (в этомслучае его обязательно пишем), дополнительная информация, связанная сидентификацией имущества, его расположения, целевого назначения.

Обратите внимание на размер арендной платы. Часто вдоговорах он делится на собственно размер арендных платежей и плату заобслуживание (электричество, водоснабжение, уборку, охрану и т. д.). Законговорит лишь о возможности уменьшения первой части. Что касается платы заобслуживание — то тут — как договоритесь.

3. Ссылаемся на невозможность использования имущества,

обязательно указывая реквизиты решения органа государственной власти,послужившего препятствием для использования арендованного имущества по целевомуназначению. Обязательно указываем реквизиты решения о введении режимачрезвычайной ситуации или повышенной готовности.

Например:

«В связи с угрозой распространения коронавирусной инфекцииуказом Губернатора Свердловской области от 18.03.2020 г. № 100-УГ на территорииСвердловской области был введен режим повышенной готовности. Указом губернатораСвердловской области от 26.03.2020 г. № 146-УГ в период с 28 марта по 5 апреля2020 г. была приостановлена деятельность торговых и торгово-развлекательныхцентров.

Впоследствии данное ограничение было продлено и продолжает действоватьдо настоящего времени. Во исполнение указа Губернатора Свердловской области №146-УГ Торговый центр „Радуга“ был закрыт, доступ посетителей и арендаторов впомещение Торгового центра был ограничен. В результате использованиеарендованного имущества оказалось невозможным с 28 марта 2020 г. по настоящеевремя».

Здесь мы привели ссылки на нормативные акты Свердловскойобласти. В каждом регионе такие акты — свои. Вы их уже наверняка не раз читали.

Часто владельцы торговых центров сами направляли в адресарендаторов площадей соответствующие уведомления. Тогда не забываем указать иэтот факт:

Например:

«27 марта 2020 г. Вами было направлено уведомление (исх. №56) об ограничении доступа в здание Торгового центра „Радуга“ с 28 марта 2020г.».

4. Делаем ссылку на Федеральный закон № 98-ФЗ, ну и наразъяснения Верховного Суда:

«В соответствии с частью 3 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 г. № 98-ФЗ«О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребоватьуменьшения арендной платы за период 2020 г.

в связи с невозможностьюиспользования имущества, связанной с принятием органом государственной властисубъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального законаот 21 декабря 1994 г.

№ 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайныхситуаций природного и техногенного характера» (в редакции Закона № 98-ФЗ)решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации натерритории субъекта Российской Федерации.

Согласно Обзору по отдельным вопросам судебной практики,связанным с применением законодательства и мер по противодействиюраспространению на территории Российской Федерации новой коронавируснойинфекции (COVID-19) № 2 (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 20.04.2020г.

) арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указаннаяневозможность использования имущества по изначально согласованному назначениюнезависимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размераарендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понужденииарендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы”.

5. Делаем вывод и излагаем, собственно, наше требование

Например:

«Таким образом, размер арендной платы, предусмотренный п.3.4 Договора аренды № 656 от 30.11.2019, подлежит соразмерному уменьшению.

Всвязи с этим предлагаем Вам в срок до ___________ (дайте арендодателюнеделю-две) заключить дополнительное соглашение к указанному Договору аренды,которым предусмотреть размер арендной платы в период с 28 марта 2020 г.

 домомента снятия ограничений, препятствующих использованию арендованногоимущества по назначению, в размере _______ рублей в месяц» (можно предусмотретьне обязательно месячную ставку, но, например, дневную).

Можно пойти дальше и направить арендодателю проектдополнительного соглашения (для наших клиентов мы, например, подготовили уже неодин проект таких соглашений).

Закон не регламентирует расчет сумм, на которыедолжна быть снижена арендная плата. Поэтому размер снижения должен бытьпропорциональным.

Если в договоре отдельно выделены стоимость аренды и плата засодержание имущества, то первая часть, вообще говоря, может быть снижена дажедо нуля.

Всё. Ставьте подпись, дату — и письмо готово. Направляйтеего арендодателю заказным письмом с уведомлением о вручении, либо вручайтелично («нарочным»). У вас должно остаться подтверждение о полученииарендодателем вашего требования — чтобы, если что, с ним пойти в суд.

Что еще может быть в письме?

Здесь уже зависит все от ваших отношений с арендодателем,практики взаимодействия и вашей фантазии. Можно добавить дифирамбы про «многолетнееплодотворное сотрудничество», выразить надежду на «понимание и продолжениеделовых отношений в будущем». Либо, напротив, напомнить о возможность обращенияв суд с иском о понуждении к заключению дополнительного соглашения.

Удачи вам. И с праздником 1 Мая! Пусть все будет хорошо!

Источник: https://spark.ru/startup/arthur-m/blog/59730/pishem-pismo-arendodatelyu-o-snizhenii-arendnoj-plati

Уменьшение арендной платы

Обоснование для снижения арендной платы

Чтобы снизить арендную плату, арендатор должен до обращения в суд уведомить арендодателя о возникших изменениях в условиях пользования имуществом.

Лебедева Светлана Александровна
Руководитель офиса в Новосибирске

Внимание! Статья об уменьшении арендной платы или арендных каникулах из-за коронавируса находится по этой ссылке.

Гражданский кодекс РФ предусматривает ряд случаев, когда арендатор вправе требовать снижения арендной платы. Но наличие этих оснований еще нужно подтвердить в суде. В каких ситуациях суд встанет на сторону арендодателя – разъясняет Светлана Лебедева, ведущий юрист юридической фирмы INTELLECT.

Если арендатор не может использовать предмет аренды по вине арендодателя, последний не вправе требовать от него полной оплаты арендной платы (определение ВС от 29.01.2015 по делу №А19-1917/2013).

Договоры в таких случаях не предусматривают одностороннее внесудебное право на уменьшение арендной платы, но закон предусматривает механизм защиты для арендатора.

Рассмотрим, что нужно доказать арендатору и какие аргументы суд сочтет неубедительными.

Основания для уменьшения арендной платы

1. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках (п. 1 ст. 612 ГК). При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору потребовать:

  • безвозмездного устранения недостатков имущества либо
  • соразмерного уменьшения арендной платы, либо
  • возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества.

2. Арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы при нарушении обязанности по проведению капитального ремонта (п. 1 ст. 616 ГК).

3. При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (ст. 613 ГК).

4. Арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования имуществом или его состояние существенно ухудшились (п. 4 ст. 614 ГК).

В рамках договора аренды существенным можно считать ограничение доступа в помещение со стороны арендодателя или третьих лиц, отсутствие водоснабжения/электричества, если предоставление таких ресурсов было предусмотрено договором аренды и пр.

Когда суд не признает право арендатора на снижение арендной платы

1. Суды возлагают на арендаторов обязанность предоставить доказательства существенного изменения условий пользования имуществом.

Пример из практики. Суд отказался уменьшить арендную плату, указав, что доказательств существенности снижения температуры в арендованном ответчиком помещении, как то документально подтвержденное проведение замеров температуры с использованием соответствующих приборов, арендатор не представил.

На вопрос суда он пояснил, что такие замеры не были произведены. При этом арендатор знал, что помещение не утеплено, в связи с чем понижение в помещении температуры было ожидаемо.

Факт перехода с газового отопления на электрическое также не свидетельствует однозначно о существенности ухудшения условий пользования имуществом (решение АС Тюменской области от 15.08.2018 по делу №А70-4846/2018).

2. Суды критически относятся к документальной фиксации изменения условий после подачи иска о взыскании долга по арендной плате. Это уменьшает шансы арендатора на применение п. 4 ст. 614 ГК.

Пример из практики. Суд подчеркнул, что акт о прекращении подачи электроэнергии в арендованные помещения был составлен лишь после обращения арендодателя в суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате.

Суд не может принять этот акт в качестве надлежащего доказательства, поскольку он составлен в одностороннем порядке работниками арендатора. Иных доказательств, подтверждающих обоснованность встречного иска, арендатор не представил.

Кроме того, он не доказал, что условия пользования арендованного имущества были ухудшены арендодателем, что исключает право арендатора требовать снижения размера арендной платы (решение АС Самарской области от 04.12.2018 по делу №А55-7201/2018).

3. Арендатор должен проявлять осмотрительность при приемке арендуемого имущества.

Источник: https://www.intellectpro.ru/press/works/umen_shenie_arendnoy_platy/

Скидка по арендной плате из-за коронавируса: оформление, расторжение договора без штрафа — Эльба

Обоснование для снижения арендной платы

Предпринимателям из пострадавших отраслей разрешили досрочно съезжать из помещений без штрафов, если арендодатель не дал скидку. Правило действует для коммерческих помещений на первом этаже, торговых и бизнес-центров и госимущества. Рассказываем про новую вирусную поддержку. 

Источник: https://e-kontur.ru/enquiry/1503/skidka-po-arende

Письмо арендодателю в связи с наступлением обстоятельств непреодолимой силы (коронавирусом)

Обоснование для снижения арендной платы

 Егор Евгеньевич Печенкин, юрист ООО “Интеллект-право”, магистр юридических наук г. Москва.
 

   Ранее в нашей статье «как бизнесу снизить ответственность по договорам в период коронавируса» мы рассматривали предусмотренные Гражданским кодексом механизмы исключающие ответственность за неисполнение обязательства (ч. 3 ст. 401 ГК), освобождение от исполнения всего обязательства (ч. 1 ст.

416 ГК РФ), основания для изменения и расторжения договора (ст. 451 ГК РФ).

  Важным элементом рассматриваемого нами сейчас Обзора является признание Верховным судом того, что “в ряде случаев, созданные борьбой с распространением коронавируса условия, могут рассматриваться в качестве обстоятельств освобождающих от ответственности”

   Освобождение должника от ответственности за нарушение принятых обязательств возможно в ракурсе ст. 401 ГК, при соблюдении следующих условий:

 Неисполнение обязательства произошло в период действие Указа Президента от 02.04.2020 г. об объявлении нерабочих дней

 Исполнение обязательства в сложившихся условиях полностью невозможно

 Указанные обстоятельства сложились не из-за действий должника

 Лицо действовало добросовестно и способствовало увеличению возможных рисков
(п. 2 Ответ на вопрос No 5)

   Здесь Верховный суд хочет донести до нас то, что с появлением Указа Президента РФ об объявлении нерабочих дней-не происходит автоматического освобождения должников от исполнения всех своих обязательств.

  При рассмотрении подобного спора необходимо пользоваться уже существующими положениями ст.

401 ГК РФ, а вопрос о существовании форс-мажорных обстоятельств или об отсутствии таковых, будет разрешаться исходя из:

 сферы осуществляемой деятельности лица, претендующего на освобождение от ответственности

 характера введенных на конкретной территории ограничительных мер, вызванных коронавирусом
   

   Примером таких ограничительных мер является приостановка деятельности в г. Москва, г. Санкт-Петербург практически всех коммерческих организаций предполагающих очное присутствие граждан при оказании им услуг или продажи товаров.     Более того Указом мэра Москвы от 14.03.2020 г.

«коронавирус признан форс-мажорным обстоятельствам, поскольку его распространение стало чрезвычайным и непредотвратимым обстоятельством».

    Таким образом, города Москва и Санкт-Петербург являются наглядным примером действия государственных ограничений, вызванных борьбой с распространением коронавируса, которые могут рассматриваться в качестве обстоятельств непреодолимой силы.

   Подытожив вышесказанное, Верховный суд считает возможным освобождение от ответственности за нарушения договора, если для нарушившей стороны –сложились условия, что из-за введенных ограничений, сторона не могла исполнить обязательство.
 

Станет ли режим самоизоляции легальной причиной, позволяющей изменить или расторгнуть договор?

    Верховный суд, отвечая на этот вопрос прежде всего призывает нас взглянуть на заключенный договор и содержащиеся в нем условия его изменения и расторжения.

  Если договор не содержит «специфические условия изменения и расторжения», тогда необходимо рассматривать положения ст.

451 ГК РФ позволяющие изменить или расторгнуть договор при условии, что после заключения договора появились обстоятельства:

 Которые невозможно было предвидеть действую разумно

 Настолько существенные, что стороны не заключили бы договор на таких условиях, если бы знали о наступлении указанных обстоятельств.
   

  Любопытную трактовку Верховный суд дал положениям ч. 4 ст. 451 ГК РФ указав, нижестоящим судам, что при удовлетворении иска об изменении договора, суд должен отразить какой значительный ущерб повлечет для сторон, либо для общества, расторжение заключенного между ними договора. Фактически этим Верховный суд определил предметом доказывания по таким искам.

    В связи с этим, хочется верить, что такие же критерий суды возьмут за основу рассмотрения иска о расторжении договора т.е. расторжение договора возможно, если для сторон либо общества, это не повлечет значительных убытков

ОБРАЗЕЦ ПИСЬМА 

  Арендодателю: _______________Адрес: ___________________Заявитель (арендатор) ______________Адрес: ___________________Контактный телефон:______________

в связи с наступлением обстоятельств непреодолимой силы  (коронавирусом)

  Между заявителем (арендатором) и Вами (арендодателем) «___» ________ (месяц) 20__ г. был заключен договор аренды помещения сроком на _____ месяцев с ежемесячным платежом в размере ___________(__________) рублей.

  В настоящее время срок действия договора не истек, договор не расторгнут.

Источник: https://xn--80abjdk4do.xn--p1ai/sudebnaia-praktika/iuridicheskoe-obsluzhivanie/pismo-arendodatelia-v-sviazi-s-nastupleniem-obstoiatelstv-nepreodolimoi-koronavirusom

Алгоритм написания письма арендодателю о снижении платы за помещение в связи с Covid-19 — Право на vc.ru

Обоснование для снижения арендной платы

Все сейчас в сложной ситуации, арендованная недвижимость есть, обязанность платить за нее есть, а использовать ее невозможно.

В каких обстоятельствах нужно писать письма арендодателю

В том как их написать, с чего начать и чем продолжить, надеюсь, вам поможет составленный нами алгоритм.

Мы рекомендуем писать письмо с учетом индивидуальных особенностей вашей ситуации, но для тех, кому некогда — по ссылке можно скачать готовый вариант, составленный профессиональным юристом.

1. Обозначьте ваши правоотношения

Проще говоря, укажите на заключенный между вами договор: наименование, дату, номер.

2. Пропишите обязанности сторон договора аренды

У арендатора — платить, а у арендодателя — предоставлять имущество. Можете сослаться на условия договора или на статью Гражданского кодекса.

3. Укажите, что позволяет арендатору требовать уменьшение арендной платы

  • Условия договора аренды, по которым, если арендатор лишен не по своей вине возможности пользоваться арендованным помещением, начисление арендной платы приостанавливается или арендная плата пересчитывается (редко, но такие условия встречаются).
  • п. 4 ст.

    614 ГК, согласно которому, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

  • п.3 ст.

    19 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», в соответствие с которым арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со ст. 11 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

4. Укажите, какие обстоятельства мешают вам использовать арендуемое помещение

  • Укажите нормативно-правовой акт, согласно которому на территории вашего субъекта введен режим повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.
  • Опишите, какие ограничительные меры прописаны в данном документе для бизнеса и граждан.

    Эти меры прописаны словами: запретить, приостановить, обязать. В том числе не забудьте о тех запретах, которые обязывают граждан (а значит, и ваших сотрудников) не покидать место проживания.

    Здесь же сошлитесь на пункт данного нормативно-правового акта, в котором распространение новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV) является в сложившихся условиях чрезвычайным и непредотвратимым обстоятельством.

  • Напишите, что указами президента РФ №206 и №239 от 25 марта 2020 года и 2 апреля 2020 года соответственно, было постановлено установить с 30 марта по 3 апреля 2020 года и с 4 апреля по 30 апреля 2020 года включительно нерабочие дни с сохранением за работниками заработной платы.

  • Пропишите, на какие организации эти запреты не распространяются.
  • Определите, какая ответственность согласно ст. 20.6.1 КоАП РФ ожидает организации, предпринимателей и граждан за неисполнение требований вышеуказанных нормативно-правовых актов.

5. Самое главное: опишите деятельность вашей организации через призму запретов

Например, у вас имеется очное присутствие граждан на объекте аренды, вы точка общепита, розничной торговли, вы площадка для организации массовых мероприятий.

7. Первый вывод о том, что ваша организация и ее сотрудники в полном составе не имеют право покидать места своего проживания или пребывания

Следовательно, они не имеют право приезжать на место работы и использовать арендованное имущество в соответствии с его назначением и целями аренды. Это грозит всем административной ответственностью.

8. Второй вывод о том, что все вышеуказанное означает наличие у вас права требовать уменьшения арендной платы

Согласно тем документам, о которых мы писали в третьем пункте алгоритма.

9. Факультативно можете описать сложную финансовую ситуацию

В ней вы находитесь из-за невозможности использовать арендованное помещение, а также из-за того, что ваши клиенты не имеют право покидать места проживания (клиенты — физические лица) или приостановили свою деятельность (клиенты — юридические лица).

Помните, что арендодатель тоже живет в условиях внезапного кризиса, а значит, постарайтесь все же смягчить ваше требование: вам еще вместе бизнес поднимать :)

11. Сообщите, что вы очень надеетесь на понимание его как партнера

Выразите надежду на скорейшую нормализацию ситуации и возвращение к продуктивной работе. Предложите заключить дополнительное соглашение.

12. Прикрепите к письму проект дополнительного соглашения о временном уменьшении арендной платы за пользование помещением

Направьте вашему арендодателю.

Если арендодатель упирается, а вы не хотите принуждать его заключить соглашение в судебном порядке, направьте повторно письмо и предложите отсрочку уплаты арендной платы.

Право требовать заключить соглашение об отсрочке платы за аренду предусмотрено в п. 1. ст.19 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций».

Источник: https://vc.ru/legal/117777-algoritm-napisaniya-pisma-arendodatelyu-o-snizhenii-platy-za-pomeshchenie-v-svyazi-s-covid-19

О ваших правах
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: